TRÁNH RỦI RO KHI ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Trước khi quyết định mua hoặc đặt cọc thì người mua cần tìm hiểu rõ thông tin về nhà đất như bên chuyển nhượng có đủ điều kiện chuyển nhượng không, thông tin pháp lý về thửa đất như thế nào? Để biết những thông tin trên thì có thể yêu cầu bên bán cho xem giấy chứng nhận hoặc xin thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai.

Sau khi tìm hiểu thông tin về nhà đất, các bên cần biết những quy định về đặt cọc mua bán nhà đất dưới đây để tránh rủi ro.

1. Tìm hiểu các quy định về quyền và nghĩa vụ khi thực hiện việc đặt cọc

Căn cứ khoản 1 Điều 328 quy định về “Đặt cọc” như sau:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Căn cứ khoản 2 Điều 328 quy định về ‘Đặt cọc” như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Theo đó, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.

Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết, thực hiện

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị “phạt cọc” một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Trong trường hợp 2 các bên có thể thỏa thuận khác (nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó).

2. Mức tiền đặt cọc mua bán nhà đất

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

3. Nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp.

4. Nên tham khảo ý kiến của Luật sư trước khi thực hiện việc giao kết hợp đồng đặt cọc

Đảm bảo tính pháp lý của nhà đất: Luật sư giúp kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quy hoạch, thế chấp, tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án, từ đó tránh rủi ro giao dịch với tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Xác minh tư cách chủ thể giao kết hợp đồng: Luật sư đánh giá người bán có đúng là chủ sở hữu hợp pháp hay không, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có cần sự đồng ý của vợ/chồng hoặc đồng sở hữu khác hay không.
Soạn thảo hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, đúng luật: Luật sư tư vấn và xây dựng các điều khoản rõ ràng về số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, nghĩa vụ các bên, điều kiện hoàn trả hoặc phạt cọc, tránh các điều khoản mơ hồ dễ phát sinh tranh chấp.
Hạn chế nguy cơ mất tiền cọc: Thông qua việc dự liệu các tình huống vi phạm hợp đồng, luật sư giúp bảo vệ quyền lợi của bên đặt cọc, hạn chế rủi ro bị chiếm giữ tiền cọc hoặc mất cọc không đáng có.
Tư vấn phương án xử lý khi phát sinh tranh chấp: Luật sư phân tích trước các kịch bản có thể xảy ra và đề xuất giải pháp xử lý phù hợp, giảm thiểu nguy cơ phải khởi kiện kéo dài tại Tòa án.

Tác giả: Kim Anh

Nguồn: Luật Việt Nam

———————————————————————————————————————————————————————————–

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: