Rủi ro pháp lý khi giao dịch đất dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận

Trong thời gian qua, thực tế tại nhiều địa phương (đặc biệt là các đô thị lớn) cho thấy tình trạng giao dịch đất dự án, nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn diễn ra phổ biến.

Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng cho người dân khi tham gia mua bán, chuyển nhượng.

1. Thực trạng giao dịch đất dự án chưa đủ điều kiện pháp lý

Theo tài liệu do cơ quan đăng ký đất đai cung cấp, một số chủ đầu tư do năng lực tài chính hạn chế, không đủ nguồn vốn để hoàn thiện dự án đã lách luật bằng nhiều hình thức giao dịch như:

Hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ;
Hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, góp vốn xây dựng nhà ở;
Hợp đồng nguyên tắc;
Giấy tay, thỏa thuận dân sự không đăng ký.

Các giao dịch này được thực hiện khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, thậm chí trong nhiều trường hợp:

Chưa hoàn tất thủ tục giao đất;
Chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
Chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Giá trị pháp lý hạn chế của hợp đồng nguyên tắc, giấy tay

Các hình thức giao dịch nêu trên có giá trị pháp lý rất hạn chế, không được pháp luật bảo vệ đầy đủ. Hệ quả để lại là:

Người dân không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Phát sinh tranh chấp kéo dài nhiều năm;
Khó khăn trong công tác giải quyết, xử lý của cơ quan có thẩm quyền;
Người mua gặp nhiều trở ngại trong việc thu hồi lại số tiền đã bỏ ra.

3. Khuyến nghị cho người dân khi giao dịch bất động sản

Trước thực trạng trên, cơ quan đăng ký đất đai khuyến nghị người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản cần:

Chỉ giao dịch khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý theo đúng quy định;
Không thực hiện mua bán, chuyển nhượng thông qua giấy tay, hợp đồng nguyên tắc hoặc các thỏa thuận không đăng ký;
Chủ động liên hệ Ủy ban nhân dân hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn và cung cấp thông tin pháp lý cần thiết trước khi xác lập giao dịch.