Hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không khi người nhận cọc chưa có Sổ đỏ?
Trong giao dịch bất động sản, nhiều người mua thường lo lắng khi đặt cọc cho đất chưa có sổ, đất chờ đấu giá hoặc đặt cọc qua môi giới. Liệu hợp đồng đặt cọc trong các trường hợp này có giá trị pháp lý hay không?
Hiện nay, quy định của pháp luật trực tiếp về hợp đồng đặt cọc chỉ có Điều 328 BLDS, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao (Mục 1 Phần I hướng dẫn về trách nhiệm chịu phạt cọc) và Án lệ số 25/2018.
1. Nguyên tắc chung: Người nhận cọc phải có quyền sử dụng đất
Mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, pháp luật yêu cầu người nhận cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Cụ thể, người này phải:
- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Hoặc thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
Nếu người nhận cọc không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp, hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu. Lý do là vi phạm điều kiện về chủ thể giao dịch.
2. Các trường hợp ngoại lệ được Tòa án công nhận
Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy không phải mọi trường hợp người nhận cọc chưa đứng tên Sổ đỏ đều bị vô hiệu. Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc nếu có đủ chứng cứ chứng minh các trường hợp sau:
2.1. Trường hợp 1
Có sự ủy quyền hợp pháp Người nhận cọc tuy không phải chủ đất nhưng được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp. Văn bản ủy quyền phải rõ ràng và tuân thủ quy định pháp luật.
2.2. Trường hợp 2
Đang trong quá trình sang tên Người nhận cọc đã nhận chuyển nhượng đất hợp pháp từ người khác nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên trên Sổ đỏ. Điều này được chấp nhận khi:
- Có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp giữa người nhận cọc và chủ cũ.
- Hoặc hợp đồng chuyển nhượng chưa đúng hình thức nhưng các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ (đã trả tiền hoặc giao đất).
3. Hợp đồng bị vô hiệu khi nào?
Hợp đồng đặt cọc sẽ bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm Điều 117 và Điều 408 Bộ luật Dân sự, cụ thể:
- Giao dịch vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
- Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.
- Người tham gia giao dịch không đủ năng lực hành vi dân sự.
Để tránh rủi ro “tiền mất tật mang”, trước khi xuống tiền đặt cọc, bạn cần:
- Yêu cầu bên nhận cọc xuất trình Sổ đỏ bản gốc.
- Nếu đặt cọc qua môi giới hoặc người chưa đứng tên, bắt buộc phải kiểm tra Giấy ủy quyền hoặc hồ sơ mua bán trước đó của họ.
- Soạn thảo hợp đồng đặt cọc chặt chẽ các điều khoản phạt cọc.
➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖
CÔNG TY LUẬT TNHH MẶT TRỜI PHƯƠNG ĐÔNG
☎️ LS. Huỳnh Quãng: 0932.57.13.39
☎️ LS. Lê Bảo Ân: 0905.999.655
📲 https://luatmtpd.com/
📩 Easternsunlawfirm@gmail.com
📍 Văn phòng tại Đà Nẵng 316 Cách Mạng Tháng 8, Cẩm Lệ, Đà Nẵng
📍 Hoạt động tại Quảng Nam – 📞 0905.99.96.55
📍 Hoạt động tại Huế – 📞 0932.57.13.39
📍 Hoạt động tại Quảng Bình – 📞 0971.319.894
