Được – Mất Khi Tăng Mức Tiền Đặt Cọc Đấu Giá Đất Lên 50%: Giải Pháp Ngăn Trục Lợi Hay Rào Cản Cho Người Dân?

1. Bối cảnh thay đổi: Tăng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên 50%

Bộ Tư pháp đang chủ trì xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo là đề xuất tăng mức tiền đặt cọc đấu giá đất từ 20% lên tối đa 50% giá khởi điểm — nhằm ngăn chặn tình trạng trục lợi, bỏ cọc và làm trong sạch thị trường đấu giá.

2. Thực trạng trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất

Theo ghi nhận của nhiều địa phương, hiện tượng “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất đã trở nên phổ biến. Nhiều cá nhân hoặc nhóm người liên kết thành “hội đấu giá”, cùng góp vốn để tham gia với mục tiêu bán chênh lệch kiếm lời, chứ không phải mua để sử dụng thật.

Giá khởi điểm của các lô đất đấu giá thường căn cứ theo khung giá đất Nhà nước — thấp hơn giá thị trường. Do đó, nhiều người sẵn sàng “đánh liều” tham gia, vì rủi ro thấp nhưng cơ hội sinh lời lớn.
Ví dụ: Một lô đất giá khởi điểm 400 triệu đồng, tiền đặt cọc chỉ 20% (80 triệu). Khi chia đều trong nhóm, mỗi người chỉ bỏ ra vài chục triệu, nên nếu không bán lại được, họ sẵn sàng bỏ cọc.

Tình trạng này khiến nhiều phiên đấu giá “ảo”, giá đất bị đẩy lên cao bất thường, gây méo mó thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và làm khó người dân thật sự có nhu cầu sử dụng đất.

3. Lý do cần tăng mức tiền đặt cọc lên 50%

Theo Hiệp hội Đấu giá viên TP. Hà Nội, việc tăng tiền đặt cọc từ 20–50% là cần thiết trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi giá khởi điểm vẫn dựa trên khung giá đất Nhà nước.
Biện pháp này sẽ giúp:

Hạn chế người tham gia “ảo”, ngăn chặn hành vi “đấu cho vui rồi bỏ cọc”.
Giảm tình trạng đẩy giá lên quá cao, sau đó không mua khiến thị trường bị xáo trộn.
Đảm bảo người tham gia thực sự có năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu mức đặt cọc bằng 50% giá trị đất, nhiều cá nhân, doanh nghiệp nhỏ sẽ không đủ năng lực tài chính để tham gia. Điều này có thể khiến số lượng hồ sơ đấu giá giảm, giá trúng thấp hơn, và giảm tính cạnh tranh của thị trường.

4. Được gì và mất gì khi tăng tiền đặt cọc đấu giá đất lên 50%

Khía cạnh	Lợi ích (Được)	Tác động tiêu cực (Mất)
Quản lý nhà nước	Ngăn trục lợi, bỏ cọc, đảm bảo minh bạch.	Giảm số lượng người tham gia đấu giá, nguồn thu có thể giảm tạm thời.
Thị trường bất động sản	Ổn định giá đất, giảm tình trạng “sốt ảo”.	Có thể khiến thị trường kém sôi động, đặc biệt ở vùng nông thôn.
Người dân, doanh nghiệp	Người có nhu cầu thật dễ tiếp cận hơn, cạnh tranh lành mạnh hơn.	Người thu nhập thấp hoặc doanh nghiệp nhỏ khó tham gia do gánh nặng vốn.

5. Chuyên gia nói gì về mức đặt cọc 50%

Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, đại diện Hiệp hội Đấu giá viên, cho biết:

“Nếu lấy khung giá Nhà nước làm cơ sở khởi điểm, mức đặt cọc 30–50% là hợp lý. Nhưng nếu tính theo giá thị trường hoặc giá đất cụ thể thì 50% là quá cao, gây hạn chế người tham gia.”

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình rằng nâng cọc chỉ là một phần của giải pháp. Để chống trục lợi triệt để, cần kết hợp thêm các biện pháp khác như:

Quy định thời hạn chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá (ví dụ 24 tháng).
Yêu cầu đưa đất vào sử dụng trong thời hạn nhất định, tránh tình trạng “ôm đất chờ giá”.
Phân biệt mức đặt cọc giữa cá nhân và tổ chức, để phù hợp với năng lực tài chính và mục tiêu sử dụng.

6. Cần thêm gì ngoài việc tăng tiền đặt cọc?

Tăng mức đặt cọc là biện pháp ngắn hạn giúp siết chặt kỷ luật đấu giá, nhưng để bền vững, cần có các chính sách đồng bộ như:

Xây dựng hệ thống thông tin đấu giá đất công khai, minh bạch.
Kiểm soát hành vi liên kết “đầu nậu” trong các hội nhóm đấu giá.
Cập nhật giá khởi điểm sát giá thị trường, tránh chênh lệch lớn gây đầu cơ.
Đưa điều kiện sử dụng và chuyển nhượng vào quy chế đấu giá, đảm bảo người mua sử dụng đúng mục đích.

7. Kết luận: Cần cân bằng giữa ngăn chặn trục lợi và bảo đảm cơ hội tiếp cận đất đai

Việc tăng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên 50% là bước đi mạnh mẽ của Chính phủ nhằm chấn chỉnh thị trường đấu giá, ngăn chặn hành vi “đấu giá ảo – bỏ cọc thật”.
Tuy nhiên, quy định này không nên áp dụng cứng nhắc. Cần phân loại đối tượng áp dụng, xem xét đặc thù từng địa phương và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – người dân – doanh nghiệp.

Dự thảo Nghị quyết dự kiến có hiệu lực tạm thời đến ngày 28/2/2027, trong khi Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoàn thiện. Đây sẽ là giai đoạn thử nghiệm quan trọng, giúp Nhà nước đánh giá tác động thực tế trước khi ban hành chính sách dài hạn cho một thị trường đấu giá đất minh bạch, hiệu quả và công bằng hơn.

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: