Có nên mua đất chung sổ đỏ hay không?

Trong bối cảnh giá đất ngày càng tăng, nhiều người lựa chọn mua nhà hoặc đất chung sổ đỏ để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, đằng sau lợi ích tài chính ngắn hạn lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khó lường: quyền sở hữu không rõ ràng, khó tách sổ, tranh chấp khi chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản. Vì vậy, trước khi đặt bút ký, người mua cần hiểu rõ bản chất pháp lý của việc đứng tên chung sổ đỏ – đây là yếu tố quyết định quyền lợi và an toàn pháp lý về sau. Luật Mặt Trời Phương Đông sẽ giúp bạn phân tích chi tiết những rủi ro, quy định pháp luật liên quan và đưa ra giải pháp an toàn nhất để bạn tự tin trả lời: “Có nên mua đất chung sổ đỏ hay không?”

Đất sổ chung là gì?

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, mua đất sổ chung thuộc vào trường hợp tài sản chung hợp nhất của các đồng sở hữu. Quyền sở hữu chung này có thể được hợp nhất, có thể được phân chia, hoặc không thể phân chia. Điều này có nghĩa là các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Về bản chất, đất sổ chung hoặc đất đồng sở hữu là một mảnh đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng mang tên của nhiều chủ sở hữu khác nhau (tài sản chung của vợ chồng/ tài sản chung giữa các đối tác kinh doanh/ tài sản được thừa kế chung từ một người đã mất/…). Những người này sẽ chia sẻ cùng nhau cả quyền lợi và trách nhiệm về pháp lý liên quan đến mảnh đất đó.

Có 2 trường hợp phổ biến thường gặp khi mua đất sổ chung:

Đất đó đã đủ điều kiện để tách riêng nhưng chủ sở hữu vẫn chưa làm thủ tục tách ra thành một cuốn sổ riêng biệt.
Đất đó không đủ tiêu chuẩn để tách thừa. Do đó, có rất nhiều trường hợp người bán có diện tích đất khá lớn nhưng vẫn không thể tách thửa do dính vào mảnh đất có quy hoạch chung.

Giá của những đất sổ chung thường rẻ hơn so với đất có sổ đỏ riêng, nên đây được xem là lựa chọn dành cho những người có thu nhập không quá cao.

Mua đất sổ chung có bán lại được không?

Theo Khoản 2 Điều 209 của Bộ Luật Dân sự quy định:

“Điều 209. Sở hữu chung theo phần

…

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Điều này có nghĩa là mỗi bên sở hữu chung trong sổ đỏ chung chỉ có quyền sử dụng và quản lý phần tài sản của mình trong sổ đỏ chung, còn phần tài sản của những bên khác sẽ do những bên đó quyết định.

Việc định đoạt đối với phần tài sản của mình trong sổ đỏ chung cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa các bên sở hữu trong sổ đỏ chung. Nếu các bên không có thỏa thuận khác, việc định đoạt phải được thực hiện theo quy định của pháp luật và có sự đồng ý của các bên khác trong sổ đỏ chung.

Theo Khoản 3 Điều 218 của Bộ Luật Dân sự quy định:

“Điều 218. Định đoạt tài sản chung

…

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, việc bán lại đất sổ đỏ chung có thể khó khăn hơn so với việc bán đất có sổ đỏ riêng biệt. Trong trường hợp sổ đỏ chung, các bên sở hữu cùng chia sẻ quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất đai, và các quyết định liên quan đến việc sử dụng và giao dịch đất phải được thống nhất giữa các bên sở hữu. Do đó, việc bán đất sổ đỏ chung phải được thực hiện với sự đồng ý của tất cả các bên sở hữu trong sổ đỏ chung.

Tuy nhiên, việc bán lại đất sổ đỏ chung không phải là không thể thực hiện được. Khi muốn bán lại đất sổ đỏ chung, người sở hữu cần phải thực hiện các thủ tục pháp lý để tách sổ đỏ chung thành các sổ đỏ riêng biệt cho từng căn nhà hoặc lô đất. Việc tách sổ đỏ cần tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện đúng các thủ tục pháp lý để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

Mua đất chung sổ đỏ thì có tách sổ được không?

Mua đất chung sổ đỏ không chỉ là vấn đề tài chính, mà còn là một thủ tục pháp lý phức tạp đòi hỏi sự am hiểu và tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Trên thực tế, “đất chung sổ” là loại đất có từ hai chủ sở hữu trở lên cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi muốn chia phần đất của mình để sở hữu riêng và được cấp sổ riêng, các bên phải thực hiện thủ tục tách thửa, tách sổ đỏ theo quy định. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng tách được!
Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để được tách thửa, đất phải:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và không tranh chấp;
Không bị kê biên để thi hành án;
Còn thời hạn sử dụng;
Đạt diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của địa phương.

Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện và có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu, người mua hoàn toàn có thể tách sổ riêng và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho phần đất của mình.

➡️ Tuy nhiên, quá trình này cần hiểu rõ quy định, chuẩn bị hồ sơ đúng chuẩn và làm việc với cơ quan có thẩm quyền một cách chính xác để tránh sai sót, chậm trễ.

Các vấn đề thường gặp khi mua đất sổ chung

1️⃣ Quyền sở hữu không rõ ràng

Khó xác định phần đất “thuộc riêng” từng người nếu không có thỏa thuận phân chia cụ thể.
Dễ phát sinh tranh chấp khi một bên xây dựng, rào chắn, cho thuê phần đất mà bên kia không đồng ý.

2️⃣ Khó tách sổ riêng

Muốn tách sổ phải đáp ứng điều kiện: diện tích tối thiểu, đất hợp pháp, không tranh chấp, có sự đồng thuận của các chủ sở hữu.
Nhiều trường hợp không đủ diện tích tách thửa hoặc một bên không hợp tác, dẫn đến bế tắc pháp lý.

3️⃣ Giao dịch chuyển nhượng phức tạp

Khi muốn bán lại phần đất phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả các đồng sở hữu.
Nếu tự ý bán mà không có sự đồng thuận, hợp đồng có thể bị vô hiệu.
Dễ bị lừa khi chỉ ký “giấy tay”, không công chứng, không cập nhật tên trên sổ đỏ.

4️⃣ Khó thế chấp, vay ngân hàng

Ngân hàng thường từ chối cho vay hoặc thế chấp đối với đất có đồng sở hữu, trừ khi tất cả cùng ký vào hợp đồng thế chấp.
Gây hạn chế trong việc huy động vốn, đầu tư hoặc chuyển nhượng sau này.

5️⃣ Rủi ro tranh chấp pháp lý

Tranh chấp xảy ra khi:
- Một bên chuyển nhượng trái phép;
- Xây dựng lấn ranh giới;
- Không đồng thuận tách sổ hoặc bán;
- Người đồng sở hữu qua đời, thừa kế phát sinh phức tạp.

Dịch vụ tư vấn pháp lý bất động sản – Mặt Trời Phương Đông

Thị trường bất động sản ngày càng sôi động, nhưng đi cùng với đó là rủi ro pháp lý: hồ sơ không hợp lệ, hợp đồng sai sót, tranh chấp quyền sở hữu, hoặc thậm chí mất trắng tài sản chỉ vì thiếu hiểu biết về quy định pháp luật. Vì vậy, tư vấn pháp lý bất động sản chính là bước bảo vệ đầu tiên và vững chắc nhất cho mọi giao dịch của bạn.

🔹 Luật Mặt Trời Phương Đông – với đội ngũ luật sư chuyên sâu về đất đai, nhà ở, dự án và chuyển nhượng – cam kết đồng hành cùng khách hàng trong mọi khâu: