TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN, THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN XÁC ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc là bước “then chốt” nhằm bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế không ít trường hợp phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc do một bên vi phạm cam kết, thay đổi ý định hoặc không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch. Khi tranh chấp xảy ra, câu hỏi được nhiều người quan tâm là: Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc liên quan đến bất động sản? Việc xác định đúng thẩm quyền không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên mà còn tránh kéo dài thời gian, chi phí tố tụng không cần thiết.

1. Khái niệm hợp đồng đặt cọc

Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 chưa có định nghĩa thế nào là hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên căn cứ vào Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về “Đặt cọc”, có thể hiểu như sau:

Hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện đúng thì tài sản đặt cọc được hoàn trả hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất tài sản đặt cọc, còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Xác định thẩm quyền giải quyết theo lãnh thổ đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc có đối tượng là bất động sản.

Hiện nay, có 02 luồn quan điểm về thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Quan điểm thứ nhất, Tòa án nơi có bất động sản.
Quan điểm thứ hai, Tòa án nơi bị đơn cư trú.

Căn cứ Công văn số 1083/VKSTC-V9 ngày 26/3/2024 của Viện kiểm sát nhân dân tối cao về việc “Giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình” đã giải đáp về vấn đề này như sau:

“Trường hợp đối tượng là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS xác định thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc theo sự lựa chọn của nguyên đơn (Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện) quy định tại điểm g khoản 1 Điều 40 BLTTDS.

Trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS”

Như vậy, khi tranh chấp hợp đồng đặt cọc, xác định đối tượng tranh chấp là hợp đồng, vì vậy thẩm quyền giải quyết theo lãnh thổ sẽ thuộc:

Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc (điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015)
Theo sự lựa chọn của nguyên đơn (Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện) (điểm g khoản 1 Điều 40 BLTTDS.

———————————————————————————————————————————————————————————–

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: