XÂY “NHẦM” NHÀ TRÊN ĐẤT CỦA NGƯỜI KHÁC THÌ BỊ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO?

Việc xây nhầm nhà trên đất của người khác hoặc cố ý lấn chiếm đất gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất. Bài viết dưới đây phân tích đầy đủ cơ sở pháp lý, khái niệm và cách xử lý theo quy định mới nhất.

1. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2024
Luật Nhà ở 2023
Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

2. Khái niệm lấn đất, chiếm đất theo Luật Đất đai 2024

Lấn đất là gì?

Khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.”

Chiếm đất là gì?

Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.”

Tình huống thực tế: Tại P.Thiên Hương (TP.Hải Phòng) xảy ra vụ tranh chấp đất hy hữu: vợ chồng bà Trần Thị Kim Loan mua hợp pháp thửa đất 60m² (có sổ đỏ ngày 19.10.2024) nhưng ông Đỗ Văn Hữu và vợ lại xây nhà hai tầng kiên cố trên mảnh đất này. Dù gia đình bà Loan nhiều lần yêu cầu dừng thi công, ông Hữu vẫn tiếp tục xây và còn đề nghị đổi hoặc mua lại đất. Ngày 11.8.2025, TAND khu vực 1 TP.Hải Phòng xét xử sơ thẩm, xác định quyền sử dụng đất thuộc vợ chồng bà Loan, buộc ông Hữu tháo dỡ toàn bộ công trình, trả lại mặt bằng.

3. Xử phạt hành chính hành vi lấn chiếm đất

Trường hợp gia đình bạn biết rõ đất là của người khác nhưng vẫn cố ý xây dựng nhà trên đó, bạn có thể bị xử phạt hành chính theo Điều 13 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:

3.1. Hành vi lấn hoặc chiếm đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý

Phạt từ 3.000.000 – 5.000.000 đồng với diện tích dưới 0,02 ha.
Phạt từ 5.000.000 – 10.000.000 đồng với diện tích 0,02 – dưới 0,05 ha.
Phạt từ 10.000.000 – 20.000.000 đồng với diện tích 0,05 – dưới 0,1 ha.
Phạt từ 20.000.000 – 50.000.000 đồng với diện tích 0,1 – dưới 0,5 ha.
Phạt từ 50.000.000 – 100.000.000 đồng với diện tích 0,5 – dưới 1 ha.
Phạt từ 100.000.000 – 150.000.000 đồng với diện tích 1 – dưới 2 ha.
Phạt từ 150.000.000 – 200.000.000 đồng với diện tích từ 2 ha trở lên.

3.2. Hành vi lấn chiếm đất nông nghiệp (không phải đất trồng lúa, rừng đặc dụng, phòng hộ, rừng sản xuất)

Mức phạt tương tự nhưng khung cao hơn (3 – 200 triệu đồng) tùy diện tích.

3.3. Hành vi lấn chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng

Phạt từ 5.000.000 – 200.000.000 đồng tùy diện tích.

3.4. Hành vi lấn chiếm đất phi nông nghiệp

Phạt từ 5.000.000 – 200.000.000 đồng tùy diện tích.

3.5. Hành vi sử dụng đất đã được giao nhưng chưa bàn giao trên thực địa

Phạt từ 10.000.000 – 500.000.000 đồng tùy diện tích.

3.6. Đất thuộc địa giới hành chính phường, thị trấn

Mức phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng tại các khoản trên và tối đa 500.000.000 đồng đối với cá nhân, 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

3.7. Đất hành lang an toàn công trình, khu vực

Xử phạt theo quy định pháp luật chuyên ngành; nếu không có thì áp dụng theo Nghị định này.

3.8. Biện pháp khắc phục hậu quả

Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất (gồm ranh giới, mốc giới), trừ trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Buộc làm thủ tục bàn giao đất trên thực địa với trường hợp chưa bàn giao.
Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm.

4. Các hành vi bị nghiêm cấm

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2024, các hành vi bị nghiêm cấm gồm:

Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất.
Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai.

Dù không cố ý nhưng việc xây nhà lấn sang đất người khác vẫn xâm phạm quyền lợi hợp pháp của họ. Bạn có thể thỏa thuận bồi thường. Nếu không thống nhất được giá, căn cứ giá đất của UBND tỉnh tại thời điểm đó để tính.

Nếu không thỏa thuận được, hai bên có thể gửi đơn lên UBND cấp xã để hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai 2013.

Hòa giải thành: UBND xã gửi biên bản cho Phòng TN&MT trình UBND cấp trên quyết định công nhận thay đổi ranh giới thửa đất, cấp mới Giấy chứng nhận.
Hòa giải không thành: Tranh chấp được giải quyết tại Tòa án.

5. Xử lý hình sự hành vi lấn chiếm đất

Điều 228 Bộ luật Hình sự quy định:

Người lấn chiếm đất, sử dụng trái phép đã bị xử phạt hành chính hoặc bị kết án mà còn vi phạm: phạt tiền 50 – 500 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù 6 tháng – 3 năm.
Phạm tội có tổ chức, phạm 2 lần trở lên, tái phạm nguy hiểm: phạt tiền 500 triệu – 2 tỷ đồng hoặc phạt tù 2 – 7 năm.
Có thể bị phạt bổ sung từ 10 – 50 triệu đồng.

6. Cách xử lý hành vi ngang nhiên xây nhà trên đất của người khác

Khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:

Lập biên bản, yêu cầu dừng thi công.
Trong 90 ngày (dự án) hoặc 30 ngày (nhà ở riêng lẻ) phải hoàn thành hồ sơ xin cấp phép xây dựng.
Hết thời hạn không xuất trình giấy phép thì bị buộc tự phá dỡ công trình vi phạm.

Chủ đất bị người khác xây dựng trái phép có thể:

Tố cáo theo Luật Tố cáo 2018

Theo Điều 22 Luật Tố cáo 2018, quy trình:

Tiếp nhận, xử lý thông tin tố cáo.
Xác minh nội dung tố cáo.
Kết luận nội dung tố cáo.
Xử lý tố cáo của người giải quyết tố cáo.
Công khai kết luận, quyết định xử lý.

Khởi kiện dân sự theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (Sửa đổi, bổ sung 2025)

Theo Điều 35, TAND khu vực giải quyết tranh chấp đất đai; trường hợp có yếu tố nước ngoài, TAND cấp tỉnh có thẩm quyền (Điểm c Khoản 1 Điều 37).

7. Kết luận

Hành vi xây nhầm nhà trên đất của người khác dù vô ý hay cố ý đều vi phạm pháp luật đất đai. Người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính, buộc khắc phục hậu quả, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự. Chủ sử dụng đất hợp pháp có thể tố cáo hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi. Trước khi xây dựng, cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, mốc giới để tránh tranh chấp.

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: